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Oberster Gerichtshof erweitert die Macht der herausragenden Domäne

Erstveröffentlichung: 5. Juli 2005

In ihrer 5-4 Entscheidung im Fall von Kelo v. Stadt New London, Der Oberste Gerichtshof der USA gab eine wichtige, wenn auch sehr umstrittene Interpretation der Macht der Regierung als "herausragende Domäne" oder der Macht der Regierung heraus, Landbesitz von Immobilienbesitzern zu nehmen.

Die Befugnis einer herausragenden Domäne wird Regierungsbehörden - föderalen, staatlichen und lokalen - durch die fünfte Änderung der US-Verfassung mit der einfachen Formulierung "..." gewährt, und das Privateigentum darf nicht ohne Entschädigung für die Öffentlichkeit genutzt werden . " In einfachen Worten kann die Regierung Land in Privatbesitz nehmen, solange das Land von der Öffentlichkeit genutzt wird und der Eigentümer einen angemessenen Preis für das Land erhält, was in der Änderung als "gerechte Entschädigung" bezeichnet wird.

Vor Kelo v. Stadt New London, Städte übten gewöhnlich ihre Macht aus, um Eigentum für Einrichtungen zu erwerben, die eindeutig für die Nutzung durch die Öffentlichkeit bestimmt sind, wie Schulen, Autobahnen oder Brücken. Während solche herausragenden Domain-Aktionen häufig als unangenehm empfunden werden, werden sie allgemein akzeptiert, da sie der Allgemeinheit zugute kommen.

Der Fall von Kelo v. Stadt New London, Allerdings bedeutete dies einen neuen Trend unter den Städten, eine herausragende Domäne zu nutzen, um Land für die Neuentwicklung oder Wiederbelebung benachteiligter Gebiete zu erwerben. Grundsätzlich ist die Verwendung einer herausragenden Domäne für wirtschaftliche und nicht für öffentliche Zwecke.

Die Stadt New London, Connecticut, entwickelte einen Sanierungsplan, den Stadtväter hofften, dass sie Arbeitsplätze schaffen und die Innenstadt wiederbeleben würden, indem sie höhere Steuereinnahmen generierten. Der Eigentümer der Immobilie, Kelo, stellte die Klage auch nach einem gerechten Ausgleichsantrag in Frage und machte geltend, dass der Plan der Stadt für ihr Land keine "öffentliche Nutzung" im Rahmen der fünften Änderung darstelle.

In seiner Entscheidung zugunsten von New London hat der Oberste Gerichtshof seine Tendenz weiter bekräftigt, "öffentliche Nutzung" als den viel weiter gefassten Begriff "öffentlicher Zweck" zu interpretieren. Der Gerichtshof stellte ferner fest, dass die Nutzung eines herausragenden Bereichs zur Förderung der wirtschaftlichen Entwicklung nach der fünften Änderung verfassungsrechtlich akzeptabel ist.

Selbst nach der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in Kelo wird die große Mehrheit der herausragenden Domain-Aktionen, wie sie es in der Vergangenheit getan haben, Land umfassen, das ausschließlich für öffentliche Zwecke verwendet wird.

Typischer Prozess für herausragende Domänen

Während die genauen Details des Erwerbs von Eigentum durch eine herausragende Domäne von Gerichtsbarkeit zu Gerichtsbarkeit variieren, funktioniert der Prozess im Allgemeinen wie folgt:

  • Der Eigentümer der Immobilie wird per E-Mail benachrichtigt und wird in Kürze von einem Angestellten der Regierung besucht, der häufig als "Wegerecht" fungiert. Er wird weiter erläutern, warum das Eigentum des Eigentümers benötigt wird. 
  • Die Regierung wird einen unabhängigen Gutachter ernennen, der das Land bewertet und den Landbesitzer mit einem angemessenen Preis für sein Land bezahlt - die "gerechte Entschädigung". 
  • Der Immobilienbesitzer und die Regierung können verhandeln, um einen endgültigen Preis für den Immobilienbesitzer zu erhalten. In einigen Fällen wird ein Richter oder ein von einem Gericht ernannter Schiedsrichter zur Überwachung der Verhandlungen einberufen. 
  • Der Eigentümer erhält den vereinbarten Preis und das Eigentum an der Immobilie geht an die Regierung über.

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